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关于乡村振兴的土地投资,这些“坑”你必须知道!

发布日期:2020-04-07浏览:112


以合法合规为基础
 
土地是发展的基础,也是发展的硬件和前置条件。过去从开发角度来说,土地是指通过协议和挂招牌的方式获取的国有建设用地,是最基本的模式;
现在,市场上所有的乡村振兴投资项目都是基于土地研究和土地应用价值来说的,目前的政策法规,以及应用方式方法,对集体土地而言都是一种全新的概念,所以,能否合法合规获得有价值的土地是项目实施的前提条件。
现下多数农村开发出问题的原因都是法规问题,产生产权不清晰、资产隶属关系不清晰等问题,都会造成投资项目失败,更有甚者惹上一身官司,血本无归。所以,在农村开发的问题上,一定要注意合法合规的问题。
 
分清价值大小
 
从集体建设用地分类来看,首先是村集体的经营性建设用地,其次是宅基地。村集体的服务业用地因为没有资产的属性也就无商业价值和投资价值,经营性用地和宅基地成为目前投资的基本方向。
从农村集体建设用地方面来看,村集体的经营性建设用地是为了村集体发展而申请的经营建设用地,建设用地主要分为三类:过去的村集体企业、村办企业公共用地;过去养殖场用过的经营性用地;重新申报的经营性建设用地;
从宅基地使用方面来看,按照国家多年的法规,宅基地只可以在村集体和村民之间进行买卖和流转、买卖和交易,资产的所有权,资产的权益方面受到限制。
 
 
获取流程是关键
 
从村集体建设用地的分类(宅基地、建设用地)和获取方式上看,企业或个人投资,一定要通过村民个人、村民代表、村集体和县级人民政府这几个程序,实行协议/实行法律的关系,才能成为合法有效方式。
最近两年,国家在集体建设用地方面做了些试验,其目的就是国家希望集体建设用地能够入市;其方式是,只交易企业,不交易个人,迎合了国家政府针对城市企业和城市资本下乡,实行合作开发、联建联营的方式。其不足之处就是缺少一个原则:与企业可以实行股权合作、入股、租赁的方式。
如果我们作为市民、城市企业,或是一个合法工商注册企业去经营时,对土地入股方式、土地租赁方式或个别地区实行企业化运作的集体土地交易方式时,一定要和村民、村集体进行工商资本注册的企业化运作模式,这样才能保证合法有效;特别需要注意,对于个人的交易租赁要谨慎处理,很多地方政府对此不认可。
对于没有资产属性的村集体服务业用地,比如村委会、办公,包括医疗室、图书室等,投资需谨慎。此类用地不能进行商业应用,虽是集体建设用地,但没有资产属性,没有商业可利用空间和商业价值,投资后可能血本无归。
 
产业用地是新兴
 
除建设用地之外,乡村振兴目前新的论调,更多谈的是产业用地,如一般农田,四荒地。需要注意的是四荒地是可以做一些商业开发,但是必须是规划先行,申报土地。
四荒土地和一般耕地可以实现乡村旅游发展模式,如花园、果园、度假房和环境不错的休闲乐园。但基本农田,从目前国家法规来讲,属于口粮田,只能做农林产业的升级,若转型时带着旅游属性,在此建房属违法行为。
想做资本化道路的投资企业一定不能土地违法。乡村投资、旅游或健身项目,一定是一般农地(一般耕地和四荒地),绝对不可触碰基本农田,基本农田现在种植花草都受限。